公房上市交易是否合法？

第1种观点： 取得合法产权证书的公房可以上市交易。公房上市出售必须按当时的房改售房同步进行，公房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困难，同时不得再向单位申请住房或购买成本价的公有住房或平价房、安居房等享受优惠的住房。一、公租房能买吗公租房能买。关于公租房买卖需要注意以下事项：1、公租房能否买卖和当地制定的有关，一般的城市规定是：投资建设和筹集的公共租赁住房，承租人租住满5年经市批准准予出售的，可以申请购买；2、公租房的宗旨是为住房困难的人员，提供经济适用的房屋。需要强调的是公租房是归或公共机构所有的，而是不归个人所有的；3、公租房的价格一般价格比较便宜，低于市场价格。出售的公租房自购房人办理房地产登记之日起5年内，不得上市交易。5年后需要上市交易的，由优先回购，回购价格考虑原销售价格加同期银行存款活期利息等因素确定。二、哪些房产不可以办理抵押贷款不能办理抵押贷款的房产有：1、未结清贷款的房产。抵押贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。2、部分已购公房。已购公房中有两种情况不能办理抵押贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款；银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押贷款；另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。3、未满五年的经济适用房。回迁房是保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。根据目前国家的，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理抵押贷款。4、未取得房产证的小产权房。对于小产权房产，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，没有取得此套房产的所有权证书，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押贷款。三、承租公房在离婚时如何分割公房也称公有住房，一般指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有，即承租人仅有相应使用权利。公房的承租人因为对房屋不具有产权，因而没有处分的权利，所以在离婚时，如果双方当事人自行协商不成,或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的,人民应根据案件的具体情况,坚持男女平等和保护妇女、儿童合法权益等原则、考虑双方的经济收入、实事求是、合情合理地判决公房由一方承租使用，承租方对另一方可以进行适当的经济补偿。【本文关联的相关法律依据】《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：（一）以低于房改规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（二）住房面积超过省、自治区、宜辖市规定的控制标准，或者违反规定利用超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；（六）上市出售后形成新的住房困难的；（七）擅自改变房屋使用性质的；（八）法律、法规以及县级以上规定其他下宜出售的。

第2种观点： 法律分析：1、对于公房来说，个人是不得买卖甚至出租的。后来国家出台了房改，允许个人将该种类型的房屋买下产权，变成了房改房、已购公房。出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。2、现在禁止出售公房的范围：以低于房改规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的。住房面积超过省、自治区、直辖市规定的控制标准，或者违反规定利用超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的。3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的。产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的。已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。上市出售后形成新的住房困难的。擅自改变房屋使用性质的。法律、法规以及县级以上规定其他不宜出售的。法律依据：《中华人民共和国建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：(一)以低于房改规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;(二)住房面积超过省、自治区、直辖市规定的控制标准，或者违反规定利用超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;(三)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;(四)产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;(五)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;(六)上市出售后形成新的住房困难的;(七)擅自改变房屋使用性质的;(八)法律、法规以及县级以上规定其他不宜出售的。

第3种观点： （1）以低于城镇住房制度改革规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房。（2）已经被列入拆迁公告范围内的公房。（3）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。（4）有所有权纠纷的公房。（5）已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房。（6）上市出售后会形成新的住房困难的公房。（7）擅自改变房屋使用性质的公房。（8）被依法查封或者被依法以其他形式房屋权属转让的公房。一、公有住房使用权交易有哪些规定？公有住房使用权交易有以下规定：1、持有公共住房使用权的上市交易方应当是公共住房的合法承租人；2、公房使用权交易，双方应当签订书面协议；3、公房使用权互换，有偿转让，在交换房屋产权前，公房承租人必须结清房屋租金及其他与房屋有关的费用；4、公房承租人将其租赁的公房转租给他人的，应当向原出租人备案；5、合居户公房承租人将其所拥有的公房使用权上市交易的，在同等条件下，合居对方有优先权。根据《中华人民共和国民法典》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。二、处理公房归属的特别规定是什么？1、双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应当采用竞价方式由出价高者的；2、一方主张公房承租权的，由评估机构对该房屋在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款做出评估，取得房屋所有权的一方应当按照估价的一半为标准给予另一方相应的补偿；3、双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割；4、双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方的，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方做出补偿。【本文关联的相关法律依据】《城市房地产管理法》第36条，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。